6. Skjemavurdering

Ved skjemavurdering beregnes hva det vil koste å gjenoppføre en bygning på grunnlag av arealer,bygningstype og standard. Metoden er basert på normale konstruksjoner og utførelser og dekker således ikke alle bygningsvarianter. Det forutsettes at oppføring skjer på rasjonell måte og under normale forhold. Beregningene gjennomføres på følgende skjemaer:

  • Bolighus og hytte m.v. 2007
  • Forretnings- og industribygning 2007
  • Driftsbygning/uthus 2009
  • Kirke og kapell 2000

Den angitte årstallsbetegnelse på skjemaene tilsvarer siste år for revisjon.

6.1 Bruk av skjemavurdering

6.1.1 Valg av skjema

Ved skjemavurdering er det en forutsetning at riktig type skjema benyttes. Det er bygningens opprinnelige bruksområde som skal legges til grunn. Hvis det imidlertid er foretatt omfattende påkostninger som har forandret bruksområdet vesentlig, skal det nye bruksområdet legges til grunn. For eksempel… Bolighus som benyttes til hytte/landsted skal vurderes som bolighus og ikke som hytte. mens… Bolighus som brukes til mindre forretningsvirksomhet, kontorer m.v. vurderes som bolighus hvis bygningen ikke er vesentlig ombygd eller det er installert utstyr (ventilasjon/kjøling m.v.) som helt klart tilsier økte kostnader i forhold til en bolig.

6.1.2 Bygninger med sammensatt bruksområde

For bygninger med blandet funksjon, for eksempel produksjon, lager og kontor, kan en dele opp bygningen i flere bygningstyper og benytte pristallene for hver enkelt bygningstype.

6.1.3 Spesielle bygninger

Av og til kommer en over bygninger som det er problematisk å finne riktig skjema for, enten dette skyldes bruksområde, byggestil eller andre forhold. Skjemavurderingssystemet er utarbeidet for standardbygninger, d.v.s. bygningstyper det bygges mange av, og som har kjent prisnivå. Slike spesielle bygninger vil normalt ikke kunne plasseres inn i et skjema, men må underlegges en selvstendig vurdering. Forsikringsselskapets fagavdeling må konsulteres. Se også kapittel 12 og 13.

6.1.4 Standardfaktor

Standardfaktoren angir bygningens standard og skal alltid settes i forhold til hva som anses som normalt for bygningstypen. Mellomliggende verdier mellom de faste standardfaktorene skal ikke benyttes. Eventuelle justering skal gjøres med justeringsfaktor. Ved sammensatte bygningstyper (flere bygningstyper) settes standardfaktoren for hver enkelt bygningstype.

I kapitlene for de ulike skjemaene beskrives noen kjennetegn på de forskjellige standarder som passer for de respektive skjemaers bygningstyper.

6.1.5 Justeringsfaktor

Denne faktor skal justere for forhold som ikkeblir tatt hensyn til i de andre faktorene. Her medtas for eksempel vanskelig tilgjenglighet, ekstraordinære bygg- og tilriggingskostnader, ekstraordinære kostnader pga spesiell byggemåte/byggestil, bygningsmessig utsmykning, arkitektonisk utførelse m.v. Se også kapittel 12. NB!Justeringsfaktor skal som regel kun benyttes av selskapets fagavdeling. Begrunnelse for justeringen skal alltid angis.

6.2 Avvik mellom premiegrunnlag fremkommet ved skjemavurdering og byggekostnad

I byggebransjen opereres det med mange kostnadsbegreper som det selv for fagfolk kan være vanskelig å holde fra hverandre. Det er vanlig å bruke kontoplan (Norsk Standard NS 3453 angir en kontoplan for standardoppsett av kostnadsoverslag som brukes i byggebransjen). Her benyttes kostnadsbegreper som huskostnader, entreprisekostnader og byggekostnader alt etter hvilke kostnadsdeler som inngår. Kontoplanen er ikke direkte anvendbar for å finne premiegrunnlaget. Grunnen til dette er at flere kostnadselementer i kontoplanen ikke skal være med i premiegrunnlaget. Dette gjelder for eksempel grave- og sprengningsarbeider. Fordi det eksisterer mye uvitenhet og usikkerhet omkring innholdet i de forskjellige kostnadsbegreper, skal en generelt være skeptisk til oppgitte kostnadstall. Lave byggekostnader i forbindelse med spesielt gunstig markedssituasjon eller feltutbygging (har en anbud situasjon) kan ikke være bestemmende for premiegrunnlaget. Dette skal nemlig reflektere hva det vil koste å gjenoppføre en tilsvarende bygning i en normalsituasjon. Skjemavurdering ivaretar dette.

6.3 De vanligste feil ved skjemavurdering

  • feil arealer
  • feil oppmåling
  • arealbegreper brukes om hverandre (bruttoareal, bruksareal, boligareal). Se kap. 14.
  • påbygg, tilbygg o.l. er ikke tatt med
  • feil målestokk (nedfotograferte tegninger)
  • feil arealer i offentlige registre (GAB, Infobanken etc.)
  • feil fordeling mellom hovedareal og tilleggsareal
  • Feil etasjeantall (hele etasjer er uteglemt)
  • Feil eller foreldet skjema/pristabell er benyttet
  • Standard- eller justeringsfaktorer er satt for lavt
  • Bruk av oppgitte byggekostnader ved feltutbygging som gir vesentlig lavere kostnader pr. boligenhet enn oppføring av en enkelt enhet.

6.4 Avvik mellom selskapene i beregning av fullverdigrunnlag

Ved sammenligning av fullverdigrunnlaget fra flere selskap, kan det forekomme avvik/forskjeller. Når avviket overstiger 15%, kan dette meldes som en avvikssak. Som grunnlag for vurdering av avviket, legges nødvendig informasjon inn i avviksskjemaet. Skjemaet finnes øverst til høyre under "Aktuelle dokumenter". Avviksskjema sendes selskapets representant i fagstyre Takst og indeks, eller til Finans Norge v/Takst og indeks. Som hovedregel løses sakene mellom de berørte selskapene.