Obligasjoner med fortrinnsrett og vurdering av fritidseiendommer

Finansdepartementet  
Postboks 8008 - Dep. 
0030 OSLO 

Dato: 13.11.2012 
Vår ref.:  12-1070/BKA/SSj  
Deres ref.: 12/544 ReE/RJu 

 

Det vises til Finansdepartementets høring av 26.09.2012 vedlagt høringsnotat fra Finanstilsynet datert 30.08.2012. Saken skriver seg fra et initiativ fra FNO, jf. vårt brev fra 02.02.2012. Det er to problemstillinger som er tatt opp i vårt brev, og som er behandlet i høringsnotatet. Det gjelder behandlingen av lån med sikret med pant i fritidseiendom (fritidsbolig), og spørsmålet om faktisk omsetningsverdi som verdigrunnlag.

Hovedsynspunkter

FNO mener at lån med sikkerhet i fritidseiendom (fritidsbolig) fortsatt bør være definert som bolighypoteklån, etter lovbestemmelsene i finansieringsvirksomhetsloven kapittel 2 IV. Obligasjoner med fortrinnsrett, og tilhørende forskrifter. FNO gir likevel sin tilslutning til at belåningsgrad for fritidseiendommer settes ned til 60 prosent av verdigrunnlaget.

FNO er enig i at det ikke er nødvendig med noen forskriftsendring for å presisere at faktisk omsetningsverdi kan benyttes som verdigrunnlag. For at enhver tvil skal ryddes av veien, ber vi Finansdepartementet gi sin tilslutning til denne tolkningen av forskriften.

Lån sikret med pant i fritidseiendom (fritidsbolig)

For ordens skyld vil vi presisere at det er tale om ferdig oppførte fritidsboliger. Boligkredittforetakene vil ikke ta inn i sikkerhetsmassen lån med sikkerhet i fritidsboliger under oppføring eller ubebygde tomter. For boligkredittforetakene vil fritidseiendom derfor være det samme som fritidsbolig.

Det er viktig å fjerne tvilen om at lån med sikkerhet i fritidseiendom er å anse som bolighypoteklån etter finansvl. § 2-28 første ledd a). Denne oppstod etter et upublisert brev fra Finanstilsynet av 09.12.2008 til et mindre kredittforetak.

Hvorvidt lån sikret med pant i fritidsbolig er å regne som bolighypoteklån eller eiendomshypoteklån i finansieringsloven har to aspekter ved seg. Det ene er belåningsgraden, jf. loven § 2-28 annet ledd, og dernest adgangen til å benytte statistiske metoder for verdivurderingen av slike boliger, jf. § 2-29 annet ledd fjerde punktum.

Finanstilsynets gjennomgang viser at en fritidseiendom ut fra både en språklig forståelse og en vanlig lovforståelse kan gå inn under begrepet boligeiendom. Lån med sikkerhet i fritidseiendom er også i andre her relevante sammenhenger likestillet med tradisjonelle boliger og definert som boliglån. Spesielt viser vi til kapitalkravsforskriften § 5-9 første ledd, som definerer hvilke lån (engasjementer) med pantesikkerhet i boligeiendom som kan gis risikovekt 35 prosent etter standardmetoden. Ifølge § 5-9 første ledd b) er lån med pantesikkerhet i fritidseiendom innenfor 60 prosent av forsvarlig verdigrunnlag en kategori boliglån som kan gis risikovekt 35 prosent. For andre boliglån er grensen 80 prosent, jf. § 5-9 første ledd a), men for øvrig behandles alle lån med pantesikkerhet i boligeiendom likt. Bolighypoteklån er i finansvl. § 2-28 første ledd a) definert som lån sikret med pant i bolig, atkomstdokument til bolig eller borettslagsandel. Med den forskjell at kapitalkravsforskriften § 5-9 første ledd kan omfatte også andre engasjementstyper enn lån, må det kunne legges til grunn at bolighypoteklån definisjonsmessig er det samme som engasjementer med pantesikkerhet i boligeiendom.

Bakgrunnen for at kapitaldekningsforskriften definerer lån med pant i fritidseiendom som boliglån, er naturligvis at de frembyr generelt samme grad av kredittrisiko som andre lån med pant i boligeiendom. I forarbeidene til Finansieringsvirksomhetsloven, Kapittel 2, IV. Obligasjoner med fortrinnsrett, Ot. prp. nr. 11 (2006-2007), fremgår det at regelverket for OMF skal henge sammen med det øvrige regelverket for finansinstitusjonene, herunder spesielt kapitaldekningsregelverket (jf. proposisjonen s. 51). OMF-forskriften viser ellers i flere andre sammenhenger til kapitalkravsforskriften, jf. hva som var skrevet i lovforarbeidene.

Det er således i god tråd med dette at Finanstilsynet vurderer at belåningsgraden for fritidseiendom bør være høyst 60 prosent. Vi er enige i at denne grense settes for fritidsboliger. Lovteknisk løses dette enklest ved en forskriftsendring slik at belåningsgraden for bolighypoteklån med sikkerhet i fritidseiendom fastsettes til 60 prosent, men uten å omdefinere lånene til å være eiendomshypoteklån.

Flere av boligkredittforetakene opererer allerede i dag med en slik grense, basert på forsvarlig verdivurdering. Alle foretakene vil, med noen justeringer i interne retningslinjer, kunne tilpasse seg en slik redusert grense uten store problemer, forutsatt at man ikke omdefinerer lånene til å være noe annet enn bolighypoteklån. Det bør likevel også gis en overgangsbestemmelse, slik Finanstilsynet foreslår. En slik forskriftsendring vil etter vårt syn heller ikke kreve lovendring. Å omdefinere lån med pantesikkerhet i fritidsboliger til eiendomshypoteklån uten å gå veien om lovendring, synes derimot mer tvilsomt.

En slik endring, som Finanstilsynet foreslår, kan skape flere problemer for boligkredittforetakene. Av presentasjonsmessige hensyn ønsker de ikke å ha eiendomshypoteklån i sikkerhetsmassen. Deres prospekter er basert på at det er rene boliglånsporteføljer i sikkerhetsmassen. Lån med sikkerhet i fritidseiendom inngår som en integrert del, riktignok begrenset, i denne massen i boligkredittforetakene i dag. Hvis Finanstilsynets tolkning av gjeldende regelverk blir stadfestet av departementet med en forskriftsendring, vil det fremstå som at boligkredittforetakene har gitt feilaktige opplysninger i sine prospekter, noe som kan svekke både foretakenes og obligasjonenes renommé og tillit i internasjonale markeder.

Ettersom sikkerhetsmassen består av mange små lån med tilhørende panteobjekter er foretakene avhengige av å kunne benytte statistiske metoder for løpende å kunne følge opp verdiutviklingen i eiendommene på en trygg og effektiv måte. Jevnlige besøk på alle enkelteiendommene med takstmann og megler for å fastsette nye verdier på eiendommene etter et større prisfall i markedet, ville fremstå som svært fordyrende og prohibitivt sett fra foretakenes side, tatt i betraktning det store antallet små lån.

Automated Valuation Models

Som en konsekvens av at statistisk verdivurdering, både internasjonalt og nasjonalt, har vokst frem som et eget fagområde har det utviklet seg en praksis med å benytte mer detaljerte statistiske metoder, såkalte ”Automated Valuation Models”.

I Norge har selskapet Eiendomsverdi AS etablert systemer og modeller for å avgi slike statistiske vurderinger. Disse modellene benyttes av boligkredittforetakene for både å overvåke verdiutviklingen på eiendommene som inngår i sikkerhetsmassene, og som grunnlag for løpende å kunne fastsette nytt forsvarlig verdigrunnlag, herunder i en situasjon der det skulle inntreffe et betydelig prisfall i boligmarkedet. Ratingbyråene er for øvrig godt kjent med modellene som benyttes.

Eiendomsverdi AS har også utarbeidet statistiske modeller for prisestimering av fritidsboliger. Basis for disse modellene er databaser som inneholder informasjon om alle landets fritidsboliger. Databasene omfatter en kombinasjon av offentlige eiendomsdata, samt løpende innrapportering av faktiske markedstransaksjoner gjennom megler. I tillegg er det foretatt beregninger av den enkelte fritidsboligs egenskaper i forhold til beliggenhetsfaktorer som avstand til sjø, solforhold, høyde over havet med mer. Den hedoniske prisfunksjonenen, utviklet av Eiendomsverdi AS, tar dermed hensyn til disse prisvariablene som Finanstilsynet vektlegger i sin uttalelse.

Den hedoniske metoden tar hensyn til, og korrigerer for, spesifikke egenskaper ved den enkelte fritidsbolig når markedsverdien estimeres. For ytterligere å styrke modellens treffsikkerhet, er det utviklet egne fritidsboligindekser for 11 regioner i landet som bl.a. ”Østland Langrenn”, ”Østland Alpin” og ”Oslofjord Vest”. Avhengig av tilgjengelig datagrunnlag som for eksempel omsetningstall, vurderes det også hvor velfungerende markedene er. Denne indekseringen av tidligere iakttatte faktiske omsetningsverdier benyttes i tillegg til den hedoniske prisfunksjonen. På denne måten tar man hensyn til tidligere omsetningsverdier for den aktuelle fritidsboligen, noe som bidrar til en ytterligere treffsikkerhet i estimeringsmodellen. Modellen baserer seg dermed ikke på generelle prisnivåer innenfor et gitt markedsområde, men verdiestimatet knyttes opp mot målbare egenskaper og salgshistorikk for den aktuelle fritidsboligen.

I tillegg til selve verdiestimeringsmodellen, er det også utviklet en tilhørende usikkerhetsmodell for hvert av de avgitte verdiestimat. Denne usikkerhetsmodellen benyttes til å nedjustere verdiestimatene i forhold til kravene om forsvarlighet i verdivurderingen. Modellestimatene viser seg, ved kontroll mot faktisk omsetningsverdi, å være mer konservative enn megler-/takstvurderinger. Treffsikkerheten er godt dokumentert og tilgjengelig i form av egne valideringsdokumenter. Disse følger som eget vedlegg til vårt høringssvar.

Vi er kjent med at Eiendomsverdi tidligere har presentert deler av sitt arbeid for Finanstilsynet, men høringsnotatet tyder på at Finanstilsynet ikke er kjent med de metoder som Eiendomsverdi har utviklet for fritidseiendommer. Vi antar at Eiendomsverdi kan presentere sine modeller for verdiestimering av fritidsbolig for tilsynsmyndighetene hvis det er ønskelig. Finanstilsynet skriver som om man baserer seg på generelle prisnivåer uavhengig av geografiske områder og faktorer som Eiendomsverdi faktisk tar høyde for i modellen. Det følger av loven at man kan bygge på generelle prisnivåer, altså benytte statistiske modeller, så fremt det er forsvarlig ut fra markedsforholdene. Vi er enige med Finanstilsynet i at det sjelden ville være forsvarlig å legge gjennomsnittlige prisnivåer til grunn, uten å ta hensyn til de mange spesielle faktorer som påvirker verdien på en fritidseiendom. Vi mener imidlertid at modellene som er utviklet for fritidsboliger, som nevnt, nettopp tar hensyn til slike spesielle faktorer ved det enkelte objekt.

I tilfelle et alminnelig prisfall i det norske boligmarkedet, herunder markedet for fritidsboliger, er foretakene som nevnt ovenfor avhengige av å benytte statistiske metoder for å verdivurdere alle eiendommene på nytt. Det er tale om et meget stort antall relativt små lån, med et tilsvarende antall eiendommer. Hvis man ikke kan benytte statistiske metoder på noen fritidsboliger, vil de fleste lån med sikkerhet i slike boliger i praksis nærmest være utelukket fra enhver sikkerhetsmasse. Etter vårt syn vil en statistisk tilnærming til å fastsette verdiene på fritidsboliger være å foretrekke, da erfaringer viser at statistiske modeller i et fallende marked er i stand til å ta hensyn til prisfallet raskere enn manuelle vurderinger.

Finanstilsynet konkluderer med at man bør forby foretakene å benytte slike modeller for alle fritidsboliger. Etter vårt syn må det bero på manglende kjennskap til statistiske verdiestimeringsmodeller.

Den praksis som foretakene benytter, basert på Eiendomsverdis og SSBs modeller, er etter vårt syn vel egnet til å imøtekomme den forsvarlighetsstandard som følger av loven, og det er således ikke ønskelig å hindre at slike modeller kan benyttes for fritidseiendommer. Vi antar at Finansdepartementet er kjent med de modeller SSB benytter for å anslå markedsverdier på boliger. Eiendomsverdi har som nevnt over, utviklet og raffinert disse modellene til også å gjelde for fritidsboliger. Den usikkerheten, som gjelder fritidsboliger, vil bli ivaretatt ved å fastsette en lavere belåningsgrad, dvs. 60 prosent i stedet for 75 prosent, som gjelder boliger. Belåningsgraden vil også etter en internasjonal standard være relativ streng.

Faktisk omsetningsverdi som verdigrunnlag

Finanstilsynet konkluderer med at omsetningsverdi i de fleste tilfeller vil gi et godt bilde av et objekts markedsverdi, og at det ikke er nødvendig med noen forskriftsendring for å presisere at faktisk omsetningsverdi kan benyttes som verdigrunnlag i samsvar med finansvl. § 2-29. FNO slutter seg til denne vurderingen.

Med vennlig hilsen
Finansnæringens Fellesorganisasjon

Jan Digranes
direktør

                                                                           Stein Sjølie
                                                                           spesialrådgiver