Forskrift om obligasjoner med fortrinnsrett – behov for endring

Finansdepartementet
Postboks 8008 - Dep.
0030 OSLO


Dato: 02.02.2012
Vår ref.: 11-901/BKA/SSj
Deres ref.:

 

Det vises til møte i Finansdepartementet 30.11.2011 hvor det ble drøftet ulike forhold i tilknytning til obligasjoner med fortrinnsrett. Som nevnt er det fremkommet tvil og til dels ulikt syn på tolkning av enkelte deler av lov og forskrift, og det er derfor et behov for avklaring på et par punkter. Vi mener dette bør skje ved at det gjøres et par mindre endringer i forskrift 25. mai 2007 nr. 550 (OMF-forskriften). Formålet med disse endringene, som vi begrunner nærmere nedenfor, er å sikre at kredittforetakene kan:

(i) Benytte statistiske metoder for verdivurderingen av fritidsboliger, og
(ii) Benytte faktisk omsetningsverdi som grunnlag for verdiberegningen

Som nevnt er det den senere tid reist spørsmål om lån med sikkerhet i fritidsbolig (fritidseiendom) fullt ut kan regnes som bolighypoteklån eller om de skal anses som eiendomshypoteklån, herunder hvilken LTV (belåningsgrad) som skal legges til grunn for slike lån. Det antas at aktørene har forholdt seg ulikt til dette spørsmålet. Vi mener derfor at det av hensyn til markedet for obligasjoner med fortrinnsrett er nødvendig at dette avklares og følges opp med en presisering i OMF-forskriften.

FNO har lagt til grunn at myndighetene ved utformingen av OMF-regelverket har siktet mot mest mulig samsvar med kapitaldekningsregelverket for øvrig, jf. også uttalelsene i Ot.prp. nr. 11 (2006-2007) s. 51 sp. II. Det vises også til at det er flere direkte henvisninger til kapitalkravsforskriften i OMF-forskriften, jf. § 3, § 9 annet, tredje og fjerde ledd, og § 10 annet ledd.

Bolighypoteklån er i finansvl. § 2-28 definert slik:
lån sikret ved pant i bolig, atkomstdokument til bolig eller borettslagsandel

Lån med sikkerhet i annen fast eiendom er definert som eiendomshypoteklån. Det er verken i loven eller OMF-forskriften gitt noen nærmere definisjon av bolighypoteklån. I kapitalkravsforskriften § 5-9 er imidlertid fritidseiendom å regne som "boligeiendom", men med ulik risikovekting ifht. eiendom som er bebodd. Det vises til kapitalkravsforskriften Del II § 5-9:

§ 5-9. Engasjementer med pantesikkerhet i boligeiendom

(1) Følgende engasjementer med pantesikkerhet i boligeiendom kan gis risikovekt 35 prosent, dersom vilkårene i annet ledd er oppfylt:

a. engasjementer med pantesikkerhet i boligeiendom som er eller vil bli bebodd eller som er utleid av eier innenfor 80 prosent av forsvarlig verdigrunnlag,

b. engasjementer med pantesikkerhet i fritidseiendom som er eller vil bli benyttet av eier eller som er utleid av eier innenfor 60 prosent av forsvarlig verdigrunnlag og

c. engasjementer med pantesikkerhet i eiendom i annen EØS-stat som er sikret innenfor den prosentvise andel av eiendommens verdi som nasjonale myndigheter fastsetter.

(2) Engasjementer som nevnt i første ledd, kan gis en risikovekt på 35 prosent dersom:

a. verdien av eiendommen i det vesentlige er uavhengig av låntakers betalingsevne,

b. låntakers betalingsevne i det vesentlige er uavhengig av avkastning knyttet til eiendommen (dette gjelder ikke pant i eiendom i annen EØS-stat der tilsvarende krav ikke er stilt av hjemlandets myndigheter) og

c. kravene i § 17-1, § 17-6 første ledd bokstav c og d og § 18-4 første ledd bokstav a er oppfylt.

(3) Finanstilsynet kan stille nærmere krav til forsvarlig verdigrunnlag.

Vi mener det etter dette er naturlig å legge til grunn at "fritidseiendom" også er å regne som "bolig" i regelverket for obligasjoner med fortrinnsrett, jf. finansvl. §§ 2-28 og 2-29. Dette må kunne legges til grunn, selv om nevnte del av kapitalkravsforskriften bare gjelder foretak som benytter standardmetoden for kapitaldekning. Flere av de større foretakene benytter interne målemetoder for å beregne kredittrisiko, jf. kapitalkravsforskriften, Del III.

Etter OMF-forskriften § 9 første ledd skal LTV for bolighypoteklån være høyst 75 prosent av forsvarlig verdigrunnlag, for eiendomshypoteklån høyst 60 prosent. Det er ikke fastsatt noen særskilt LTV for lån med sikkerhet i fritidsbolig.

I Kredittilsynets rundskriv 19/2002, under overskriften Lån med pant i bolig, er boligeiendom definert slik:

"Med bolig forstås eiendom (husrom) i Norge eller utlandet som med hensyn til beliggenhet, utforming og planløsning kan benyttes til boligformål. Som boligeiendom medregnes også fritidseiendom eiet av låntaker og bolig under oppføring som vil bli bebodd av låntaker. Boligeiendom omfatter også leiegårder og hybelhus. Pensjonater, hoteller og lignende anses ikke som boligeiendommer. For bolig som er del av næringseiendom kan verdien av boligdelen av eiendommen medregnes når denne er fastsatt særskilt."

Rundskrivet er, etter det vi er kjent med, ikke trukket tilbake. Vi er imidlertid nå blitt kjent med at Finanstilsynet (Kredittilsynet) i et upublisert brev av 09.12.2008 (vedlagt) til et lite kredittforetak, Eiendomskreditt AS, har "lagt til grunn at dette er å anse som eiendomshypoteklån". Begrunnelsen er angitt å være at "det skal være mest mulig samsvar mellom hvordan slike lån behandles etter kapitalkravsforskriften, hvor slike lån gis samme risikovekt som boliglån dersom lånet ligger innenfor 60 prosent av forsvarlig verdigrunnlag (jf. kapitalkravsforskriften § 5-9 første ledd bokstav b), altså med samme belåningsgrad som eiendomshypoteklån." Som det fremgår av brevet, synes tolkningen primært å være basert på hva tilsynet finner hensiktsmessig, nemlig at LTV bør begrenses til 60 prosent, og ikke en mer prinsipiell, rettslig vurdering av definisjonen bolig hhv. bolighypoteklån. (Fra tilsynet har vi fått opplyst at brevet er sendt, selv om underskrift mangler i den versjon vi har mottatt.)

At lov- og forskriftstekster for øvrig mest objektivt leder hen til den tolkning at lån med sikkerhet i fritidseiendom er bolighypoteklån, gjør at tilsynets brev fører til forvirring og behov for oppklaring. Grensene på hhv. 60 og 80 prosent som er satt i kapitalkravsforskriften § 5-9, innebærer ingen definisjonsmessig avgrensning av boliglån, kun en grense for når boliglån kan gis 35 prosent vekt, når det skal beregnes kapitalkrav etter standardmetoden. Det er ingen regel som tilsier at fordringer som skal inngå i sikkerhetsmassen, skal ha 35 prosent vekt etter standardmetoden. Lån med sikkerhet i næringseiendom kan inngå i sikkerhetsmassen, men vil ha vekt 100 prosent etter standardmetoden, jf. kapitalkravsforskriften § 5-10. Tilsynets "tolkning" i det til nå upubliserte brevet skaper betydelig usikkerhet og uklarhet, herunder om lån med sikkerhet i fritidsbolig er å anse som bolighypoteklån eller eiendomshypoteklån, om belåningsgrad, og når det gjelder gjennomføring av verdivurderingen etter finansvl. § 2-29 annet ledd, fjerde punktum.

Etter vårt syn tilsier tilsynets uttalelse at det gjennomføres en forskriftsendring som klargjør forholdet, herunder at lån med sikkerhet i fritidsbolig kan anses som bolighypoteklån, belåningsgrad for slike engasjementer, og at verdivurderingen av fritidsboliger kan bygge på generelle prisnivåer, jf. § 2-29 annet ledd fjerde punktum. Vi foreslår følgelig at det tas inn et ekstra punktum i OMF-forskriften § 9 første ledd sålydende:

"Med bolighypoteklån etter finansieringsvirksomhetsloven § 2-28 første ledd bokstav a forstås også lån til borettslag med pant i borettslagets eiendom og lån sikret ved pant i fritidsbolig."

Dette vil innebære en innsnevring i forhold til Kredittilsynets rundskriv 19/2002 idet lån med sikkerhet i leiegårder og hybelhus faller utenfor presiseringen av definisjonen av bolighypoteklån. For vår del anser vi det som hensiktsmessig at slike lån, som har et kommersielt formål, grupperes som eiendomshypoteklån.

Dersom man skulle imøtekomme Finanstilsynets syn, slik det kommer til uttrykk i det upubliserte brevet til Eiendomskreditt AS, og sette høyeste belåningsgrad på lån med sikkerhet i fritidsboliger til 60 %, ville det innebære en innskrenkning og et strengere regelverk enn det som praktiseres i for eksempel Sverige. Hvis departementet likevel ønsker å etterkomme Finanstilsynets vurdering på dette punkt, kan vi foreslå at OMF-forskriften § 9 første ledd endres til å lyde slik:

"Fordringer som nevnt i finansieringsvirksomhetsloven § 2-28 første ledd bokstav a og b kan ikke ha en belåningsgrad ut over følgende verdier når disse innføres i sikkerhetsmassen:

1. 75 prosent av forsvarlig verdigrunnlag for bolighypoteklån, dog 60 prosent av forsvarlig verdigrunnlag for lån sikret med pant i fritidsbolig.

2. 60 prosent av forsvarlig verdigrunnlag for eiendomshypoteklån."

FNO mener dette forslaget klargjør at lån sikret med pant i fritidseiendom er å regne som bolighypoteklån, samtidig som en oppnår at LTV begrenses til 60 prosent, slik bl.a. Finanstilsynet mener bør legges til grunn. FNO ber om at dette i tilfelle gjøres for nye lån, hvilket antakelig bør presiseres i en overgangsregel, slik at det ikke blir tvil mht. lån allerede inntatt i porteføljen. Vi tillegger for ordens skyld at forslaget medfører at også øvrige regler om bolighypoteklån kommer til anvendelse, herunder reglene om beregning av verdi i finansvl. § 2-29 og bruk av statistiske metoder (generelle prisnivåer) der dette er forsvarlig.

Et annet moment eller uklarhet som er kommet opp, gjelder faktisk omsetningsverdi som verdigrunnlag. Etter finansvl. § 2-29 første ledd annet punktum kan forsvarlig verdigrunnlag ikke være høyere enn markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering. Vi har tolket dette slik at faktisk omsetningsverdi normalt vil være et godt anslag på virkelig verdi eller markedsverdi. Forbeholdet om forsiktig vurdering innebærer at det dreier seg om dokumentert pris i et normalt fungerende marked, dvs. at det ikke foreligger spesielle forhold som tilsier at eiendommen ikke kan selges igjen til samme pris. I svært mange tilfeller ytes et boliglån i forbindelse med at låntageren har kjøpt boligen, og det foreligger et skjøte eller annet dokument som dokumenterer hva eiendommen er omsatt for. Som regel vil det være en ordinær pris, som kjøperen har måttet betale for å få kjøpt boligen i det åpne markedet. Kredittforetaket (eller banken) må selvsagt foreta en kontroll for å forsikre seg om at det ikke foreligger spesielle forhold som tilsier at markedsverdien, forsiktig vurdert, er lavere enn den faktiske omsetningsverdien. Det gjelder også dersom det har skjedd en endring i markedet som tilsier at markedsverdien er lavere enn den faktiske omsetningsverdien.

Vi foreslår at det inntas et nytt punktum i OMF-forskriften § 10 annet ledd som lyder:

"Verdivurderingen av eiendom kan bygge på faktisk omsetningsverdi så fremt det må anses som forsvarlig ut fra forholdene ved eiendommen og markedsforholdene."

Vi anmoder om at departementet sender vårt forslag på en begrenset høring med relativt kort frist. De problemer de nevnte uklarhetene skaper for OMF-foretakene, tilsier etter vårt syn en snarlig behandling. Dersom det er spørsmål eller ønskelig med et møte, bes det om at det tas kontakt med Stein Sjølie på tlf 23 28 43 54.

Med vennlig hilsen

Jan Digranes
direktør

                              Stein Sjølie
                              spesialrådgiver

Vedlegg
Finanstilsynets (Kredittilsynets) brev av 09.12.2008
Kopi: Finanstilsynet