Finansiering av borettslag med høy fellesgjeld mv.

Finansdepartementet
Postboks 8008 Dep
0030 Oslo

Deres ref.                     Vår. ref                                Dato
08/2394 FM AAN       EK/                                     14. mai 2008
                                    2008/00313 FNH/RF

Det vises til departementets brev 25. april 2008 der Sparebankforeningen og Finansnæringens Hovedorganisasjon (FNH) blir bedt om å redegjøre for bankenes finansiering av nye borettslag med høy fellesgjeld og lave innskudd. Spesielt ønskes det kunnskap om hvordan fellesgjeld er finansiert – herunder fellesgjeld i forhold til innskudd og hvordan rente- og avdragsbetingelser er på fellesgjeld finansiert av bankene.

Det bes videre om opplysninger om problemer knyttet til enkeltpersoner og borettslag som sådan i forbindelse med betjening av fellesgjeld. Videre bes det om en redegjørelse for hvilke vurderinger som gjøres rundt lån til nye frittstående borettslag, der kvadratmeterpris ligger svært høyt i forhold til det resterende boligmarkedet.

FNH og Sparebankforeningen har på denne bakgrunn gjennomført en spørreundersøkelse blant et representativt utvalg av våre medlemsbanker. Vi har i undersøkelsen lagt til grunn at med lav innskuddsandel menes borettslag som har en innskuddsandel som er 20 prosent eller mindre. Etter det vi har fått opplyst er dette samme grense som Husbanken legger til grunn. Spørreskjema følger vedlagt.

Fullfinansiering av boliger siste 3 år

Svarene viser at bankene i liten grad har fullfinansiert borettslag med høy fellesgjeld og lav innskuddsandel. Bare unntaksvis er prosjekter med 20 prosent eller lavere innskudd gitt finansiering. Løpetiden på lånene synes å ligge rundt 25-30 år, med 0-5 års avdragsfri periode,

Vi har fått opplyst at borettslag med innskuddsandel lavere enn 20 prosent ikke har anledning til å knytte seg til boligbyggelagenes sikringsordning. Enkelte banker opplyser at tilknytning til en sikringsordning normalt kreves ved finansiering av de enkelte borettslag, og har aktivt solgt rentesikringsprodukter overfor borettslag – uavhengig av gjeldsgrad. I borettslag som har inngått slike avtaler vil ikke økningen i det generelle rentenivået slå ut i tilsvarende økte felleskostnader.

Frarådningsplikten

Samtlige banker opplyser å ta hensyn til størrelsen på fellesgjeld når banken vurderer frarådning for finansiering av innskuddsandelen. Bankene tar også gjennomgående hensyn til at renten på fellesgjelden vil kunne svinge. Dette vurderes imidlertid forskjellig avhengig av størrelsen på fellesgjelden og nedbetalingsprofilen.

Flere av bankene, men ikke alle, tar hensyn til om borettslaget er medlem av en sikringsordning for borettslag når frarådning vurderes. Banker som ikke har dette som en generell policy har opplyst at de vurderer å innføre en slik praksis.

Problemer i forbindelse med betjening av fellesgjeld

Bankene peker på at håndteringen av borettslag og borettshavere vil måtte følge vanlig prosedyrer ved mislighold og manglende betalingsevne. Bankene vil selvsagt i forkant av eventuell tvangsinndrivelse søke å komme frem til akseptable tilbakebetalingsordninger.

Finansiering av nye frittstående borettslag

Bankene har ulik tilnærming til fremtidig finansiering av nye frittstående borettslag. Flere av bankene vurderer nå ikke dette som et interessant markedssegment. Banker som vurderer slike prosjekter legger betydelig vekt på kvadratmeterprisene i prosjektet sammenlignet med kvadratmeterprisene ellers i samme område.

Dersom kvadratmeterprisen på prosjektet er svært mye høyere en normalt i området, gjennomgår bankene en vurdering av årsaken til dette. Ligger prosjektet for eksempel svært attraktivt og sentralt til? Er det en svært høy standard? Er leilighetene små, noe som gir gjerne gir høyere kvadratmeterpris?

Hvis kvadratmeterprisen for prosjektet er svært høy for området tyder svarene vi har fått på at bankene reduserer belåningsgraden, dvs. innskuddsandelen må opp og fellesgjeldens andel ned.

Konklusjon

FNH og Sparebankforeningens undersøkelse tyder på at bankene er meget bevisste på hvilken risiko som ligger i borettslagsfinansiering med lav innskuddsandel. Dette vil også være borettslag som ikke kan få tilknytning til sikringsordninger. Det synes heller ikke å være særlig mange borettslag finansiert av bankene med lav innskuddsandel.

Bankene synes også å ta hensyn til fellesgjeld ved anvendelse frarådningsplikten spesielt når fellesgjelden utgjør en vesentlig andel av boligens verdi.

Vi håper dette svar kan være til nytte for departementets videre arbeid med saken.

for FNH                      for Sparebankforeningen

Alf A. Hageler             Erik Johansen
direktør                       avd. direktør