«Gikk 1 million over takst» og «Boligmarkedet koker» er vanlige overskrifter i disse dager. Høy lønnsutvikling, fallende renter, befolkningstilvekst og en boligbygging som ikke har holdt tritt, har presset boligprisene oppover mange steder i Norge. Særlig i Oslo. Mange er bekymret for at det er en boble vi ser blåses opp dag for dag. For et av de vanskelige spørsmålene å svare på er hvor godt boligprisene er fundamentert i husholdningenes økonomi.

Et signal om manglende fundament og en samfunnsutvikling i feil retning, er hvis arbeidstagere med helt vanlige inntekter er sjanseløse i markedet. Det er et samfunnsproblem hvis folk med vanlige inntekter presses ut av boligmarkedet i byene av høyinntektsgruppene. Det gir mange en lang og uønsket reisevei fordi arbeidet må utføres ulike steder i byene, for eksempel på sykehus, i skolen, i varehandelen og offentlig forvaltning. Derfor, kan du som enslig etablere deg i Oslo?

Råd til å kjøpe i Oslo?

Derfor har jeg gjort regneøvelsen «har en sykepleier råd til å kjøpe bolig i Oslo»? Og jeg har gjort øvelsen for året 2006 og for året 2016.

Sykepleier er valgt litt tilfeldig. Det kunne like gjerne vært en lærer eller et hvilket som helst annet yrke med lønninger rundt snittet eller medianen. Jeg har fått tall fra Sykepleierforbundet som viser gjennomsnittslønnen med faste tillegg for en sykepleier i Oslo for årene 2006 og 2016.

Regnestykket er enkelt. Vi finner personens nettolønn og trekker fra nødvendige levekostnader utover boligen. Da har vi hva som kan brukes til lån/sparing og forbruk utover det absolutt mest nødvendige. Lånestørrelsen bestemmes etter hva som er nødvendig for å få en fot innenfor boligmarkedet. Dermed vet vi også hva som er til overs etter lånekostnad.

I tillegg forutsetter jeg at vedkommende har egenkapital på 15 prosent av kjøpesum. Det kan man diskutere om er reelt, men noe sparing og litt hjelp fra foreldre for førstegangskjøpere eller noe egenkapital fra en bolig man eide før (for eksempel ved samlivsbrudd). Statistikk fra selvangivelsen, viser at aldersgruppen under 34 år er den som har økt finanssparingen mest de siste årene. En utvidet BSU-ordning med en stadig penere rente, er den viktigste forklaringen.

Hvor mye kan du kjøpe for?

Regneøvelsen gir oss følgende mulige kjøpesum for de to årene:

2006: maks 1 590 000

2016: maks 2 500 000

Spørsmålet er: hva fikk man for det i Oslo i 2006 og hva får man i 2016?

Jeg har vendt meg til selskapet Eiendomsverdi som loggfører alle gjennomførte boligtransaksjoner i Norge. Jeg har bedt dem om å ta ut gjennomsnittlig kvadratmeterpris for omsatte leiligheter i størrelse 30 og 50 kvadratmeter i 2006 og i 2016 i alle Oslos bydeler. Så forutsetter jeg at vår sykepleier trenger 35 kvadratmeter. Det ville kostet som vist i tabellen under:

 

Bydel	2006	2016
SØNDRE NORDSTRAND	805 223	1 692 677
ALNA	1 014 930	2 050 959
STOVNER	1 060 501	2 099 056
GRORUD	1 069 586	2 153 076
ØSTENSJØ	1 091 177	2 254 829
NORDSTRAND	1 165 170	2 053 015
BJERKE	1 185 499	2 300 093
VESTRE AKER	1 267 172	2 493 847
NORDRE AKER	1 295 154	2 463 194
GAMLE OSLO	1 341 746	2 415 994
ULLERN	1 344 341	2 450 399
SAGENE	1 354 461	2 559 383
GRÜNERLØKKA	1 359 193	2 485 466
SENTRUM	1 465 475	2 789 535
ST.HANSHAUGEN	1 544 601	2 692 121
FROGNER	1 663 043	2 894 582

I 2006 var det kun Frogner som ikke var oppnåelig basert på gjennomsnittsprisene omsatt i markedet. I 2016 kan vi observere at prisene har steget kraftig, men likevel er det bare to ekstra bydeler som faller utenfor budsjettet: Sentrum og St. Hanshaugen.

Hvorfor konkluderer jeg da med at det er blitt enklere i 2016? Fordi han eller hun etter boligkjøpet i 2016 har en betydelig høyere sum til forbruk utover det nødvendige (9290/3061) selv etter å ha kjøpt den dyrest oppnåelige leiligheten i tabellen.  

Dette regnestykket kan diskuteres. Jeg har for eksempel ikke kalkulert med kostnader til eventuelle barn, verken levekostnader eller barnehage/sfo. Det vil gjøre det vanskeligere fordi det inkluderer ulike støtteordninger, og det vil inkludere at det finnes en partner som også i så fall må bidra.

Man kan selvfølgelig også diskutere om det er riktig å ta snittkvadratmeterpris for leiligheter i størrelsesorden 30-50 og gange med 35. Generelt er de minste leilighetene noe dyrere pr kvadratmeter. Men ved bruk av snittet, betyr det at det er omsatt dyrere og billigere kvadratmetere i markedet.

Den oppvakte leser vil allerede ha lagt merke til at regnestykket er følsomt. Legger man for eksempel på 5 kvadratmeter, forsvinner det to bydeler i 2006 og det er kun 5 bydeler i 2016 som er oppnåelige. Men som nevnt, bufferen etter boligkostnader er større i 2016 og følgelig kunne lånet nok vært økt.

Poenget her er grovt å anslå om det er håpløst for en person med en vanlig inntekt å kjøpe seg et sted å bo i Oslo. Og den konklusjonen er temmelig klar. Det var ikke det i 2006 og det er ikke det i 2016. Og det kan argumenteres for at den fantastiske inntektsveksten har gjort det lettere på disse 10 årene.

Det som trekker i motsatt retning, er risikoen og størrelsen på nødvendig egenkapital. Lånet blir betydelig større for å komme innenfor.

I og med at tilbudet av boliger i Oslo er svært lavt, ifølge rapportene, kan man frykte at boligprisveksten fortsetter. Kombinerer vi det med prognosene som viser svak inntektsutvikling fremover, kan oppnåelige bydeler forsvinne som dugg for solen for vår sykepleier i årene som kommer. Boligbyggerne har derfor et poeng. Godkjenning og produksjon av nye boliger bør effektiviseres i alle ledd for å bidra til at det bygges nok boliger til overkommelige priser.

Regnestykket

	2006	2016
Gjennomsnittslønn sykepleier med faste tillegg	380 859	569 833
Skatt uten fradrag	109 328	152 613
Nettolønn	271 531	417 220
Netto månedslønn	22 628	34 768
Husholdningsutgifter	9 975	13 005
Disponibelt til lån og forbruk utover det nødvendige	12 653	21 763
Lån	1 350 000	2 125 000
Rente	7 %	5 %
Månedlig kostnad 25 års annuitet	9 592	12 473
Rest til sparing eller annet forbruk som ferier og lignende	3 061	9 290
Kjøpesum gitt 15 % egenkapital	1 588 235	2 500 000

Lønn: Tall fra Sykepleierforbundet, bruttolønn med faste tillegg, gjennomsnitt

Skatt: Skattekalkulatorer på nett, kun tatt hensyn til minstefradrag

Husholdningsutgifter: Tall fra SIFO. Men jazza dem opp med 50 prosent fordi de i utgangspunktet er lave.

Lånekostnad: Boliglånskalkulatoren til DNB. Antar annuitet over 25 år.

Rente: 7 prosent i 2006, 5 prosent i 2016. Uten å ta hensyn til rentefradraget, reflekterer det en antatt normrente i det lange løp på de to tidspunktene.